PRIMERA PARTE- DEL CONDOMINIO Y POSIBILIDAD DE MULTAR INTERNAMENTE A QUIENES INCUMPLAN LAS MEDIDAS QUE LIMITAN EL USO DE LAS AMENIDADES.-
El condominio es una forma de regular la propiedad colectiva bajo un mismo concepto económico, urbanístico, sociológico y legal, que debe facilitar la convivencia entre todos los propietarios que tienen intereses comunes y comparten en propiedades organizadas , el uso y disfrute de un bien inmueble en común, el mantenimiento, áreas comunes, el uso de parqueos, la realización de las obras en áreas privativas y comunes, limitaciones o prohibiciones que afectan a quienes son parte de él o lo visitan. El condominio opera con base en sus propios reglamentos (no hay fórmulas idénticas) y se apoya en la Ley N° 7933 “Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio» que es la ley que regula propiedades residenciales, comerciales, centros de acopio, bodegaje, oficinas, entre otros.
Hay que decir que el condominio se debe inscribir en el Registro Inmobiliario del Registro Nacional y cuenta con sus propios libros de Actas donde se asientan los acuerdos de las Asambleas Ordinarias y Extraordinarias de Condóminos tomados. En dichos acuerdos por medio del voto de los presentes, se aprueban asuntos tales como el informe de labores de la Administración, el presupuesto de gastos anual, los incrementos o disminuciones de la cuota ordinaria, o bien, la aprobación de una cuota extraordinaria para acometer algún proyecto futuro; así como cualquier reforma reglamentaria que se requiera, entre otras cosas.
Las áreas que lo conforman se dividen en COMUNES, siendo las primeras las calles, aceras, paredes, la recepción, casetillas de seguridad, oficina de seguridad, oficina de administración, cuarto de máquinas, bodegas, oficina de mantenimiento y limpieza, ductos, elevadores, pasadizos, áreas de juegos infantiles, gimnasio, piscina, parqueos de visitas, zonas verdes, entre otras; y PRIVATIVAS, son las fincas filiales que pertenecen a los Condóminos, y están constituidas como lotes, residencias, locales de oficinas, locales comerciales, parqueos y bodegas. En ambos casos, el cambio de uso/destino de éstos es complejo, por no decir, de difícil realización, dado los votos que se requieren para su obtención.
Por otra parte, la Administración del condominio puede ser ejercida por quien designe la Asamblea de Propietarios del Condominio, y actúa con las facultades que se le otorguen para la consecución de los actos propios de la gestión diaria de éste. Entre otras funciones, se encarga de guiar y supervisar la operación del condominio, lo que involucra contratar por cuenta y cargo del Condominio con los proveedores de éste (Vigilancia, Limpieza y Mantenimiento; así como la obtención de otros bienes y servicios). También se encarga de realizar el cobro y los pagos con cargo a la cuota condominal cobrada, atender la contabilidad, elaborar un presupuesto anual y manejar la interacción con la Junta y la Asamblea de Propietarios del Condominio.
El condominio tiene un Reglamento que establece los lineamientos para realizar las Asambleas de Propietarios, conformación del quorum, y de la votación de asuntos ordinarios o extraordinarios, de la Junta de Propietarios, su conformación y asuntos a tratar y sus facultades, de la Administración, sus derechos y obligaciones, facultades para actuar en la gestión del día a día del condominio, habla del presupuesto de gastos y establecimiento de la cuota del condominio, la realización de proyectos en el condominio, que ameritan el cobro de una cuota extraordinaria para ser acometidos, se establecen Comités de distinta índole, pudiendo ser de finanzas, o Constructivos, siendo que éstos se encargan de aprobar reformas, velando por la línea arquitectónica del condominio. También habla de los Propietarios, sus derechos y obligaciones, de las mascotas, del cuidado y mantenimiento del frente de sus propiedades, del uso de las áreas comunes y sus limitaciones, y eventuales multas y sanciones por incumplimientos, por señalar algunas cosas.
Ahora bien, ante la actual crisis de COVID-19 y medidas sanitarias implementadas en Costa Rica, ante las preguntas ¿Puede la Administración limitar el uso de las amenidades que le ofrece el Condominio a sus propietarios? y de si ¿Puede aplicarle algún tipo de sanción al propietario que no cumpla con las medidas adoptadas? Mi opinión es de que si puede hacerlo sin tener que sujetarse al procedimiento establecido en el artículo 23 de la Ley de marras, esto bajo el siguiente razonamiento que seguidamente explico. El Administrador, conforme a los artículos 30 y 31, goza de facultades suficientes y necesarias para el cumplimiento de su trabajo – pudiendo en este caso aplicar las medidas que juzgue pertinente o le imponga el Ministerio de Salud para preservar la salud del condominio – y consecuentemente son de cumplimiento obligatorio para los propietarios de éste. Así las cosas, los propietarios no podrán efectuar actos u omisiones que comprometan la salud en el condominio (Ver. Art 15 de la Ley de marras), y este mismo artículo que comento, faculta al Administrador para que aplique una multa equivalente a un salario base al infractor por la vía del procedimiento que allí se señala.
También existe la posibilidad de que el Reglamento del Condominio, o la Asamblea del Condominio, disponga de multas para un caso concreto como éste. En este caso, se actuaría bajo el principio de que cualquier multa o sanción por parte del Condominio a los condóminos o inquilinos por inobservancia a cualquier “disposición interna” relativa al uso de las amenidades en áreas comunes, o a la salud en el condominio, debe estar prevista en el Reglamento para su debida aplicación, todo ello conteste con lo señalado en el art. 23 de la Ley.
Sin embargo, este es el momento de que como buenos ciudadanos responsables colaboremos en todo lo posible, para combatir debidamente la pandemia del Coronavirus, y ahora más que nunca seamos respetuosos de los lineamientos que emanan del Ministerio de Salud, y de la Administración del condominio en este sentido.-
Mauricio Ramírez
Asociado
CENTRAL LAW
Costa Rica
