Ante una economía globalizada, las consecuencias del COVID-19 no se dejan esperar y ya se materializan en moratorias de toda clase de pagos (proveedores de servicios, rentas a propietarios de viviendas y locales comerciales y de oficinas, y cuotas condominales), y consecuentemente en las afectaciones de las relaciones inquilinarias.
El estado de alarma o emergencia decretado en el mundo entero para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, poco a poco ha venido a limitar las libertades ciudadanas de circulación a lo interno y externo, y el comercio en general, entre otras cosas.
Este evento histórico sin precedentes – que ocurre en plena época del desarrollo de la Inteligencia Artificial predictiva – desgraciadamente confinará a muchas empresas a la quiebra, a menos de que los Gobiernos intervengan también en la economía nacional, estableciendo reglas flexibles, y toda clase de ayudas para las partes de ésta relación inquilinaria.
En Costa Rica los primeros que resintieron la crisis del COVID-19, fueron los hoteles, los restaurantes, las aerolíneas y operadores aéreos y turísticos, ante la masiva cancelación de vuelos comerciales hacia nuestro país, por señalar un sector de la economía.
Sin embargo, no está demás decir que esto también afectará al agricultor de Cot de Cartago, que no podrá colocar sus perecederos, y este efecto se verá reflejado como “una caída de naipes”, en la cadena de distribución (los llamados encadenamientos productivos) por la falta de demanda, primero en nuestros mercados minoristas (ferias del agricultor), o mayoristas (CENADA), y luego en terceros mercados, solamente para poner un ejemplo.
En el caso que nos ocupa, el de los inquilinatos residenciales, y de locales comerciales y de oficinas, los Propietarios ya están recibiendo solicitudes expresas de ayuda ante la crisis del COVID-19, lo cual tiene que ser visto y atendido, a falta de una ley especial para aplicar una moratoria para los alquileres, con mucha cintura y creatividad o simplemente estarse a lo dispuesto en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.
Me tocó vivir crisis en mercados financieros similares a ésta, en el 2005 y en el 2009, la primera con una Administradora de Fondos de Inversión Inmobiliarios de las más grandes del mercado y la segunda con un Puesto de Bolsa, también muy importante. Igualmente he tenido la experiencia de participar en paneles arbitrales para atender temas de desarrollo inmobiliario como consecuencia de esa última crisis en mención, arbitrajes, conciliaciones y demandas en relación con contratos inmobiliarios y de arrendamiento, lo que me hace pensar en que la experiencia y la visión pueden hacer la diferencia en la búsqueda y obtención de las mejores soluciones a estos problemas y lograr la que resulte más óptima a las distintas necesidades de las partes.
Hay que entender que todo tiene que ser matizado, ya que el mundo está cambiando muy rápidamente y esto involucra tener la mejor lectura de lo que está ocurriendo, tanto en lo que la normativa actual ofrece, como a los cambios que se vislumbran y a la creatividad de los nuevos contratos que vendrán a regular nuevas situaciones.
El Propietario no solo debe conocer en donde está parado en la ley, sino conocer la situación del mercado de arrendamientos, porque no puede quedar fuera de esta realidad, la cual como dije está en un proceso cambiante; por otro lado el Inquilino no puede dejar a la suerte tales contrataciones, sin importarle si ésta llega a afectarse.
En la Asamblea Legislativa se discuten varios proyectos de ley que buscan establecer una Moratoria para los Alquileres en Costa Rica ante la emergencia, y que finalmente se recogen en un borrador elaborado por el Ministerio de Vivienda.
Grosso modo, se busca resolver las preocupaciones que surgen en materia inquilinaria para Propietarios e Inquilinos. Básicamente dispone que los dueños que tengan contratos de arrendamiento con inquilinos que demuestren haber experimentado una disminución significativa de sus ingresos ordinarios debido a la declaratoria de emergencia, deberán negociar un nuevo monto a pagar por concepto de alquiler por el plazo de seis meses.
Hay distintos escenarios que han sido previsto: EN VIVIENDA: Si el inquilino es el único proveedor del núcleo familiar y pierde su empleo o se le suspende su contrato de trabajo por el COVID-19, el Propietario deberá suscribir una moratoria total del pago del alquiler hasta por un máximo de seis meses, siendo que esta suma deberá de cancelarse de vuelta al propietario en enero 2021. Este caso tiene la variable de que si la reducción de los ingresos del núcleo familiar es del 50 %, deberá pagarse la mitad del alquiler por esos seis meses y lo que se deba tendrá que cancelarse en octubre del 2020. Otra variable que presenta, es de que si los ingresos del núcleo familiar se reducen en menos del 50%, el inquilino podrá negociar con el arrendatario, el monto a pagar por el alquiler. Lo que se deberá cancelar en julio del 2020.
Tratándose de locales comerciales, si el Inquilino se viera afectado por un cierre sanitario y que debido a éste, no estuviesen percibiendo ningún ingreso, se deberá realizar una moratoria total del pago del alquiler por el plazo de seis meses y se deberá pagar esto a más tardar en enero del 2021. En caso de que los ingresos del local sufran una afectación de al menos un 50%, entonces el alquiler deberá bajar a la mitad, y el pago deberá realizar en octubre de 2020. Cuando la reducción de los ingresos ordinarios sea menor al 50%, entonces las partes deberán negociar cuánto disminuirá el monto del alquiler y deberán pagar lo restante en julio de 2020.
Sin embargo, los Inquilinos deben probar cualquiera de estas disminuciones en los ingresos. Sea por medio de Certificaciones patronales de la reducción de la jornada laboral, suspensión del contrato o despido de miembros del núcleo familiar. Declaración del IVA, en donde se demuestra la disminución de los ingresos del núcleo familiar para trabajadores independientes. Declaración jurada autenticada por un Notario en caso de trabajadores informales. En los arrendamientos comerciales el Inquilino debe presentarla declaración sanitaria de cierre. Para los que no se vean afectados por un cierren tendrán que mostrar un comparativo entre las declaraciones del IVA del mes de febrero y marzo del 2020.
En todos los casos anterior, si la relación se cancela antes de que se concluya el pago de la deuda, inquilino deberá cancelarlas al finalizar el contrato, salvo mutuo acuerdo, pudiendo utilizarse el depósito de garantía para el pago del monto pendiente. En este período las autoridades judiciales no podrán ejecutar desalojos de viviendas o locales comerciales. Todo lo anterior podrá sufrir cambios, pero es importante tener una idea de lo que está ocurriendo.
Termino deseándole a todos, que esta crisis del COVID-19 no les afecte en su salud, ni en sus actividades económicas y que sea solo un momento de reflexión y de reinvención en sus vidas.
Mauricio Ramirez
Asociado
CENTRAL LAW
Costa Rica
