Impuestos sobre la transferencia de bienes inmuebles en Nicaragua

La transferencia o trasmisión de Bienes Raíces en Nicaragua genera impuestos o cargas fiscales, municipales y aranceles de imperativo cumplimiento. Sin la satisfacción de cada una de estas cargas no es posible la conclusión del proceso de legalización del traspaso de dominio de un inmueble, el que concluye con la inscripción en el Registro Público de la Propiedad del Departamento o la Cabecera Departamental donde se encuentre ubicado el inmueble.

Estas cargas,  consisten en tres pagos independientes y diferentes en su concepto y sustento legal:

I: Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Creado mediante el Decreto No. 3-95, Aprobado el 31 de Enero de 1995 y Publicado en La Gaceta, Diario Oficial número 21 del 31 de Enero de 1995; que en su Artículo 2, establece que con este impuesto se gravan las propiedades inmuebles, sean urbanas o rurales,  ubicadas en la circunscripción territorial de cada Municipio de la República y poseídas al 31 de diciembre de cada año gravable y en su Artículo 4, define que la tasa o alícuota del IBI será el uno por ciento (1%) sobre la base o Monto Imponible determinado de conformidad el Avalúo Catastral Municipal emitido y notificado por la Alcaldía Municipal correspondiente.

Es un carga de carácter Municipal o local  vinculada al inmueble y no al dueño ni al acto de trasmisión, pero su pago genera un documento denominado Solvencia Municipal, que lo emite la Alcaldía de  la circunscripción territorial del Municipio en que estén situados el bien inmueble y su obtención y acompañamiento con la Escritura de Compra o Titulo de Dominio es obligatoria, por eso lo relacionamos como una carga obligatoria para la trasmisión de la propiedad y es a cargo del vendedor el pago de este impuesto.

El pago del IBI se puede cancelar en cuotas iguales del 50%, la primera durante los meses de Enero, Febrero y Marzo y el otro cincuenta por ciento (50%), a más tardar el 30 de junio del mismo año, incentivando su pronta cancelación, con un descuento establecido en el artículo 22, del 10% si el contribuyente hace un solo pago total durante los meses de Enero, Febrero y Marzo.

La Solvencia Municipal creada mediante la Ley 452 (Ley de Solvencia Municipal), publicada en la Gaceta, Diario Oficial de Nicaragua número 90 del 10 de Mayo del 2003, que como ya expresamos, es un documento obligatorio para la inscripción de la trasmisión de la propiedad, es por esa razón que relacionamos el IBI como una carga obligatoria para la trasmisión de la propiedad.

II: Retención a cuenta del IR a las rentas de capital y ganancias y pérdidas de capital: Regulado en los Artos. 87 y 88 de la Ley Número 822, Ley de Concertación Tributaria, publicada en la Gaceta Número 241 del 17 de Diciembre del 2012 y Decreto 01-2013 Reglamento a la Ley de Concertación Tributaria (LCT), publicado en la Gaceta No 12 del 22 de Enero del 2013.

Son ganancias y pérdidas de capital, las variaciones en el valor de los elementos patrimoniales del contribuyente, como consecuencia de la enajenación de bienes, o cesión o traspaso de derechos. Asimismo, constituyen ganancias de capital las provenientes de juegos, apuestas, donaciones, herencias y legados, y cualquier otra renta similar.

El Hecho Generador y Materia Imponible son los ingresos devengados o percibidos en dinero o especie, provenientes de la explotación de activos o cesión de derechos, tal y como implica la trasmisión de un inmueble, siendo éstas rentas de capital inmobiliario definidas como las provenientes del arrendamiento, subarrendamiento, cesión de derechos o facultades de uso o goce de bienes inmuebles, incluyendo los activos fijos, instalaciones y equipos. Considerándose bienes inmuebles, entre otros, los siguientes:

  Terrenos;
    

  Edificios y construcciones;
    

  Plantaciones permanentes;
    

  Vehículos automotores, naves y aeronaves;
    

  Maquinaria y equipos fijos; y
    

  Instalaciones y demás bienes considerados inmobiliarios por accesión.

Las rentas de capital y ganancias y pérdidas de capital, no tienen período fiscal determinado, por estar gravadas con retenciones definitivas al momento que se perciban, con base en el artículo 87 LCT, por ejemplo: al momento de vender un inmueble.

La alícuota del IR a pagar sobre las rentas de capital y las ganancias y pérdidas de capital en la transmisión de bienes sujetos a registro ante una oficina pública (bienes inmuebles), se aplicarán las siguientes alícuotas por retención a cuenta del IR de dichas rentas es la siguiente tabla progresiva:

Intervalo Mínimo Intervalo Máximo Porcentaje a Pagar

US$ 0.01US$ 50,000.001%

US$ 50,000.01US$ 100,000.002%

US$ 100,001.00US$ 200,000.003%

US$ 200,001.00—-4%

La referencia para tasar esta alícuota es el Avalúo Fiscal realizado por la dependencia de Catastro Fiscal de la Dirección General de Ingresos (DGI) y el valor reflejado en la Escritura Pública de venta del inmueble el que refleje el valor más alto; y por ser ganancias de capital, la obligación del pago es del vendedor.

III: Arancel Registral de inscripción en los Registros públicos de la Propiedad Inmueble y Mercantil:

Regulados en el Decreto número 14-2009,  Publicado en La Gaceta No. 42 del 3 de Marzo de 2009, estableciendo para inscripción de Compra Venta de inmuebles la suma de Diez Córdobas (C$ 10.00) por cada Mil Córdobas (C$ 1.000.00) o fracción, sin que el importe de los mismos pueda ser menor de Cien Córdobas (C$100.00) ni mayor de Treinta Mil Córdobas (C$30,000.00), la referencia para tasar este arancel registral es el avalúo Fiscal realizado por la dependencia de Catastro Fiscal de la Dirección General de Ingresos (DGI). Y su pago corresponde al comprador.

Si el comprador desea agilizar el proceso de inscripción ante el Registro de la Propiedad, puede hacer pago de un porcentaje adicional del monto del arancel principal, cuyos rangos son los siguientes:

Intervalo Mínimo Intervalo Máximo Porcentaje a Pagar

C$ 100.00C$ 1,000.0050%

C$ 1,001.00C$ 5,000.0040%

C$ 5,001.00C$ 10,000.0030%

C$ 10,001.00C$ 20,000.0020%

C$ 20,001.00C$ 30,000.0010%

Por cada uno de estos impuestos y aranceles, la Institución recaudadora emite un Recibo Oficial de Caja.

Todos estos pagos se hacen en etapas:Primero se obtiene la Solvencia Municipal, segundo: Pago del IR por la venta del inmueble y tercero el Arancel registral, que tal como expresamos son imposiciones obligatorias, con algunas excepciones: si el inmueble a adquirir pertenece al Estado o a las dependencias estatales que se encuentran exoneradas de algunos de impuestos cargas o aranceles.

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Soraya Montoya Herrera
CENTRAL LAW Nicaragua

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