Ante una econom\u00eda globalizada, las consecuencias del COVID-19 no se dejan esperar y ya se materializan en moratorias de toda clase de pagos (proveedores de servicios, rentas a propietarios de viviendas y locales comerciales y de oficinas, y cuotas condominales), y consecuentemente en las afectaciones de las relaciones inquilinarias.<\/p>\n
El estado de alarma o emergencia decretado en el mundo entero para la gesti\u00f3n de la situaci\u00f3n de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, poco a poco ha venido a limitar las libertades ciudadanas de circulaci\u00f3n a lo interno y externo, y el comercio en general, entre otras cosas.<\/p>\n
Este evento hist\u00f3rico sin precedentes – que ocurre en plena \u00e9poca del desarrollo de la Inteligencia Artificial predictiva – desgraciadamente confinar\u00e1 a muchas empresas a la quiebra, a menos de que los Gobiernos intervengan tambi\u00e9n en la econom\u00eda nacional, estableciendo reglas flexibles, y toda clase de ayudas para las partes de \u00e9sta relaci\u00f3n inquilinaria.<\/p>\n
En Costa Rica los primeros que resintieron la crisis del COVID-19, fueron los hoteles, los restaurantes, las aerol\u00edneas y operadores a\u00e9reos y tur\u00edsticos, ante la masiva cancelaci\u00f3n de vuelos comerciales hacia nuestro pa\u00eds, por se\u00f1alar un sector de la econom\u00eda.<\/p>\n
Sin embargo, no est\u00e1 dem\u00e1s decir que esto tambi\u00e9n afectar\u00e1 al agricultor de Cot de Cartago, que no podr\u00e1 colocar sus perecederos, y este efecto se ver\u00e1 reflejado como \u201cuna ca\u00edda de naipes\u201d, en la cadena de distribuci\u00f3n (los llamados encadenamientos productivos) por la falta de demanda, primero en nuestros mercados minoristas (ferias del agricultor), o mayoristas (CENADA), y luego en terceros mercados, solamente para poner un ejemplo.<\/p>\n
En el caso que nos ocupa, el de los inquilinatos residenciales, y de locales comerciales y de oficinas, los Propietarios ya est\u00e1n recibiendo solicitudes expresas de ayuda ante la crisis del COVID-19, lo cual tiene que ser visto y atendido, a falta de una ley especial para aplicar una moratoria para los alquileres, con mucha cintura y creatividad o simplemente estarse a lo dispuesto en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.<\/p>\n
Me toc\u00f3 vivir crisis en mercados financieros similares a \u00e9sta, en el 2005 y en el 2009, la primera con una Administradora de Fondos de Inversi\u00f3n Inmobiliarios de las m\u00e1s grandes del mercado y la segunda con un Puesto de Bolsa, tambi\u00e9n muy importante.\u00a0 Igualmente he tenido la experiencia de participar en paneles arbitrales para atender temas de desarrollo inmobiliario como consecuencia de esa \u00faltima crisis en menci\u00f3n, arbitrajes, conciliaciones y demandas en relaci\u00f3n con contratos inmobiliarios y de arrendamiento, lo que me hace pensar en que la experiencia y la visi\u00f3n pueden hacer la diferencia en la b\u00fasqueda y obtenci\u00f3n de las mejores soluciones a estos problemas y lograr la que resulte m\u00e1s \u00f3ptima a las distintas necesidades de las partes.<\/p>\n
Hay que entender que todo tiene que ser matizado, ya que el mundo est\u00e1 cambiando muy r\u00e1pidamente y esto involucra tener la mejor lectura de lo que est\u00e1 ocurriendo, tanto en lo que la normativa actual ofrece, como a los cambios que se vislumbran y a la creatividad de los nuevos contratos que vendr\u00e1n a regular nuevas situaciones.<\/p>\n
El Propietario no solo debe conocer en donde est\u00e1 parado en la ley, sino conocer la situaci\u00f3n del mercado de arrendamientos, porque no puede quedar fuera de esta realidad, la cual como dije est\u00e1 en un proceso cambiante; por otro lado el Inquilino no puede dejar a la suerte tales contrataciones, sin importarle si \u00e9sta llega a afectarse.<\/p>\n
En la Asamblea Legislativa se discuten varios proyectos de ley que buscan establecer una Moratoria para los Alquileres en Costa Rica ante la emergencia, y que finalmente se recogen en un borrador elaborado por el Ministerio de Vivienda.<\/p>\n
Grosso modo, se busca resolver las preocupaciones que surgen en materia inquilinaria para Propietarios e Inquilinos.\u00a0 B\u00e1sicamente dispone que los due\u00f1os que tengan contratos de arrendamiento con inquilinos que demuestren haber experimentado una disminuci\u00f3n significativa de sus ingresos ordinarios debido a la declaratoria de emergencia, deber\u00e1n negociar un nuevo monto a pagar por concepto de alquiler por el plazo de seis meses.<\/p>\n
Hay distintos escenarios que han sido previsto: EN VIVIENDA: Si el inquilino es el \u00fanico proveedor del n\u00facleo familiar y pierde su empleo o se le suspende su contrato de trabajo por el COVID-19, el Propietario deber\u00e1 suscribir una moratoria total del pago del alquiler hasta por un m\u00e1ximo de seis meses, siendo que esta suma deber\u00e1 de cancelarse de vuelta al propietario en enero 2021. \u00a0\u00a0Este caso tiene la variable de que si la reducci\u00f3n de los ingresos del n\u00facleo familiar es del 50 %, deber\u00e1 pagarse la mitad del alquiler por esos seis meses y lo que se deba tendr\u00e1 que cancelarse en octubre del 2020. Otra variable que presenta, es de que si los ingresos del n\u00facleo familiar se reducen en menos del 50%, el inquilino podr\u00e1 negociar con el arrendatario, el monto a pagar por el alquiler.\u00a0 Lo que se deber\u00e1 cancelar en julio del 2020.<\/p>\n
Trat\u00e1ndose de locales comerciales, si el Inquilino se viera afectado por un cierre sanitario y que debido a \u00e9ste, no estuviesen percibiendo ning\u00fan ingreso, se deber\u00e1 realizar una moratoria total del pago del alquiler por el plazo de seis meses y se deber\u00e1 pagar esto a m\u00e1s tardar en enero del 2021.\u00a0 En caso de que los ingresos del local sufran una afectaci\u00f3n de al menos un 50%, entonces el alquiler deber\u00e1 bajar a la mitad, y el pago deber\u00e1 realizar en octubre de 2020.\u00a0 Cuando la reducci\u00f3n de los ingresos ordinarios sea menor al 50%, entonces las partes deber\u00e1n negociar cu\u00e1nto disminuir\u00e1 el monto del alquiler y deber\u00e1n pagar lo restante en julio de 2020.<\/p>\n
Sin embargo, los Inquilinos deben probar cualquiera de estas disminuciones en los ingresos.\u00a0 Sea por medio de Certificaciones patronales de la reducci\u00f3n de la jornada laboral, suspensi\u00f3n del contrato o despido de miembros del n\u00facleo familiar.\u00a0 Declaraci\u00f3n del IVA, en donde se demuestra la disminuci\u00f3n de los ingresos del n\u00facleo familiar para trabajadores independientes.\u00a0 Declaraci\u00f3n jurada autenticada por un Notario en caso de trabajadores informales.\u00a0 En los arrendamientos comerciales el Inquilino debe presentarla declaraci\u00f3n sanitaria de cierre.\u00a0 Para los que no se vean afectados por un cierren tendr\u00e1n que mostrar un comparativo entre las declaraciones del IVA del mes de febrero y marzo del 2020.<\/p>\n
En todos los casos anterior, si la relaci\u00f3n se cancela antes de que se concluya el pago de la deuda, inquilino deber\u00e1 cancelarlas al finalizar el contrato, salvo mutuo acuerdo, pudiendo utilizarse el dep\u00f3sito de garant\u00eda para el pago del monto pendiente.\u00a0 En este per\u00edodo las autoridades judiciales no podr\u00e1n ejecutar desalojos de viviendas o locales comerciales.\u00a0 Todo lo anterior podr\u00e1 sufrir cambios, pero es importante tener una idea de lo que est\u00e1 ocurriendo.<\/p>\n
Termino dese\u00e1ndole a todos, que esta crisis del COVID-19 no les afecte en su salud, ni en sus actividades econ\u00f3micas y que sea solo un momento de reflexi\u00f3n y de reinvenci\u00f3n en sus vidas.<\/p>\n
Mauricio Ramirez<\/strong> Ante una econom\u00eda globalizada, las consecuencias del COVID-19 no se dejan esperar y ya se materializan en moratorias de toda clase de pagos (proveedores de servicios, rentas a propietarios de viviendas y locales comerciales y de oficinas, y cuotas condominales), y consecuentemente en las afectaciones de las relaciones inquilinarias. 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