{"id":6372,"date":"2020-04-07T18:58:46","date_gmt":"2020-04-07T18:58:46","guid":{"rendered":"https:\/\/central-law.com\/condominios-ante-coronavirus\/"},"modified":"2020-04-23T03:04:25","modified_gmt":"2020-04-23T03:04:25","slug":"condominios-ante-coronavirus","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/central-law.com\/en\/condominios-ante-coronavirus\/","title":{"rendered":"Costa Rica: Los condominios ante el Coronavirus"},"content":{"rendered":"

PRIMERA PARTE- DEL CONDOMINIO Y POSIBILIDAD DE MULTAR INTERNAMENTE A QUIENES INCUMPLAN LAS MEDIDAS QUE LIMITAN EL USO DE LAS AMENIDADES.-<\/strong><\/p>\n

El condominio es una forma de regular la propiedad colectiva bajo un mismo concepto econ\u00f3mico, urban\u00edstico, sociol\u00f3gico y legal, que debe facilitar la convivencia entre todos los propietarios que tienen intereses comunes y comparten en propiedades organizadas , el uso y disfrute de un bien inmueble en com\u00fan, el mantenimiento, \u00e1reas comunes, el uso de parqueos, la realizaci\u00f3n de las obras en \u00e1reas privativas y comunes, limitaciones o prohibiciones que afectan a quienes son parte de \u00e9l o lo visitan. El condominio opera con base en sus propios reglamentos (no hay f\u00f3rmulas id\u00e9nticas) y se apoya en la Ley N\u00b0 7933 \u201cLey Reguladora de la Propiedad en Condominio” que es la ley que regula propiedades residenciales, comerciales, centros de acopio, bodegaje, oficinas, entre otros.<\/p>\n

Hay que decir que el condominio se debe inscribir en el Registro Inmobiliario del Registro Nacional y cuenta con sus propios libros de Actas donde se asientan los acuerdos de las Asambleas Ordinarias y Extraordinarias de Cond\u00f3minos tomados. En dichos acuerdos por medio del voto de los presentes, se aprueban asuntos tales como el informe de labores de la Administraci\u00f3n, el presupuesto de gastos anual, los incrementos o disminuciones de la cuota ordinaria, o bien, la aprobaci\u00f3n de una cuota extraordinaria para acometer alg\u00fan proyecto futuro; as\u00ed como cualquier reforma reglamentaria que se requiera, entre otras cosas.<\/p>\n

Las \u00e1reas que lo conforman se dividen en COMUNES, siendo las primeras las calles, aceras, paredes, la recepci\u00f3n, casetillas de seguridad, oficina de seguridad, oficina de administraci\u00f3n, cuarto de m\u00e1quinas, bodegas, oficina de mantenimiento y limpieza, ductos, elevadores, pasadizos, \u00e1reas de juegos infantiles, gimnasio, piscina, parqueos de visitas, zonas verdes, entre otras; y PRIVATIVAS, son las fincas filiales que pertenecen a los Cond\u00f3minos, y est\u00e1n constituidas como lotes, residencias, locales de oficinas, locales comerciales, parqueos y bodegas. En ambos casos, el cambio de uso\/destino de \u00e9stos es complejo, por no decir, de dif\u00edcil realizaci\u00f3n, dado los votos que se requieren para su obtenci\u00f3n.<\/p>\n

Por otra parte, la Administraci\u00f3n del condominio puede ser ejercida por quien designe la Asamblea de Propietarios del Condominio, y act\u00faa con las facultades que se le otorguen para la consecuci\u00f3n de los actos propios de la gesti\u00f3n diaria de \u00e9ste. Entre otras funciones, se encarga de guiar y supervisar la operaci\u00f3n del condominio, lo que involucra contratar por cuenta y cargo del Condominio con los proveedores de \u00e9ste (Vigilancia, Limpieza y Mantenimiento; as\u00ed como la obtenci\u00f3n de otros bienes y servicios). Tambi\u00e9n se encarga de realizar el cobro y los pagos con cargo a la cuota condominal cobrada, atender la contabilidad, elaborar un presupuesto anual y manejar la interacci\u00f3n con la Junta y la Asamblea de Propietarios del Condominio.<\/p>\n

El condominio tiene un Reglamento que establece los lineamientos para realizar las Asambleas de Propietarios, conformaci\u00f3n del quorum, y de la votaci\u00f3n de asuntos ordinarios o extraordinarios, de la Junta de Propietarios, su conformaci\u00f3n y asuntos a tratar y sus facultades, de la Administraci\u00f3n, sus derechos y obligaciones, facultades para actuar en la gesti\u00f3n del d\u00eda a d\u00eda del condominio, habla del presupuesto de gastos y establecimiento de la cuota del condominio, la realizaci\u00f3n de proyectos en el condominio, que ameritan el cobro de una cuota extraordinaria para ser acometidos, se establecen Comit\u00e9s de distinta \u00edndole, pudiendo ser de finanzas, o Constructivos, siendo que \u00e9stos se encargan de aprobar reformas, velando por la l\u00ednea arquitect\u00f3nica del condominio. Tambi\u00e9n habla de los Propietarios, sus derechos y obligaciones, de las mascotas, del cuidado y mantenimiento del frente de sus propiedades, del uso de las \u00e1reas comunes y sus limitaciones, y eventuales multas y sanciones por incumplimientos, por se\u00f1alar algunas cosas.<\/p>\n

Ahora bien, ante la actual crisis de COVID-19 y medidas sanitarias implementadas en Costa Rica, ante las preguntas \u00bfPuede la Administraci\u00f3n limitar el uso de las amenidades que le ofrece el Condominio a sus propietarios? y de si \u00bfPuede aplicarle alg\u00fan tipo de sanci\u00f3n al propietario que no cumpla con las medidas adoptadas? Mi opini\u00f3n es de que si puede hacerlo sin tener que sujetarse al procedimiento establecido<\/strong> en el art\u00edculo 23 de la Ley de marras, esto bajo el siguiente razonamiento que seguidamente explico. El Administrador, conforme a los art\u00edculos 30 y 31, goza de facultades suficientes y necesarias para el cumplimiento de su trabajo \u2013 pudiendo en este caso aplicar las medidas que juzgue pertinente o le imponga el Ministerio de Salud para preservar la salud del condominio – y consecuentemente son de cumplimiento obligatorio para los propietarios de \u00e9ste. As\u00ed las cosas, los propietarios no podr\u00e1n efectuar actos u omisiones que comprometan la salud en el condominio (Ver. Art 15 de la Ley de marras), y este mismo art\u00edculo que comento, faculta al Administrador para que aplique una multa equivalente a un salario base al infractor por la v\u00eda del procedimiento que all\u00ed se se\u00f1ala.<\/p>\n

Tambi\u00e9n existe la posibilidad de que el Reglamento del Condominio, o la Asamblea del Condominio, disponga de multas para un caso concreto como \u00e9ste. En este caso, se actuar\u00eda bajo el principio de que cualquier multa o sanci\u00f3n por parte del Condominio a los cond\u00f3minos o inquilinos por inobservancia a cualquier \u201cdisposici\u00f3n interna\u201d relativa al uso de las amenidades en \u00e1reas comunes, o a la salud en el condominio, debe estar prevista en el Reglamento para su debida aplicaci\u00f3n, todo ello conteste con lo se\u00f1alado en el art. 23 de la Ley.<\/p>\n

Sin embargo, este es el momento de que como buenos ciudadanos responsables colaboremos en todo lo posible, para combatir debidamente la pandemia del Coronavirus, y ahora m\u00e1s que nunca seamos respetuosos de los lineamientos que emanan del Ministerio de Salud, y de la Administraci\u00f3n del condominio en este sentido.-<\/p>\n

Mauricio Ram\u00edrez<\/strong>
\nAsociado
\nCENTRAL LAW
\nCosta Rica<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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